1. Dòng tiền ròng thay vì doanh thu
Doanh thu thuê chỉ là điểm bắt đầu. Cần trừ thời gian trống, chi phí vận hành, bảo trì và thuế để thấy dòng tiền có thể duy trì.
2. Chất lượng hợp đồng thuê
Thời hạn còn lại, điều khoản tăng giá, tiền cọc và khả năng gia hạn quyết định độ chắc chắn của dòng tiền.
3. Cap rate trong đúng ngữ cảnh
Cap rate nên được so với tài sản cùng khu vực, chất lượng và trạng thái pháp lý. Tỷ suất cao bất thường thường đi kèm rủi ro.
4. Giá trị đất và khả năng thay thế
Với tài sản trung tâm, giá trị đất và khả năng phát triển lại tạo lớp bảo vệ dài hạn bên dưới dòng tiền hiện tại.
5. Pháp lý và nghĩa vụ tiềm ẩn
Kiểm tra quyền sở hữu, giấy phép xây dựng, hoàn công, phòng cháy chữa cháy và nghĩa vụ tài chính trước khi định giá cuối cùng.